Investissement immobilier ouvert aux étrangers, comment tout a commencé

ouverture marché

Dans le cadre de nos articles abordant l’immobilier à l’Ile Maurice, il semble essentiel de revenir sur la façon dont le marché de l’immobilier résidentiel c’est ouvert aux investisseurs étrangers.

Cette petite île d’origine volcanique se situant dans l’Océan Indien, couvre une surface totale de 2040 km², dont 10 km² d’eau. Elle se constitue actuellement d’environs 1,300,000 d’habitants et atteint une densité approximative de 600 habitants par kilomètre carré sur les cotes. 177 km de cotes sont entourées d’une barrière de corail qui protège ses lagons, le résultat de ses magnifiques plages mondialement connues. Elle dissimule également sur ses terres des sites uniques tels que la Vallée de Ferney, une des forets endémiques de l’île, le sanctuaire naturel de l’Ile aux Aigrettes, le site saillant du Morne Brabant qui s’inscrit au patrimoine mondial de l’Humanité de l’Unesco ou encore Chamarel, réputé pour sa Terre de Sept couleurs.

Seulement dix ans auparavant, l’île Maurice interdisait encore la vente immobilière aux étrangers. Elle se préservait d’un accroissement trop rapide de la population auquel elle n’était pas préparée.

Face à l’intérêt que portent les investisseurs étranger ou nombreux promoteurs privés à l’égard de Maurice, les autorités décident donc de mettre en place un système judicieusement et proprement défini qui permet a la fois aux ressortissant étrangers d’acquérir des programmes immobiliers à travers des paramètres de vente sécurisés sur l’île mais également de protéger les citoyens mauriciens.

C’est en 2001 que le gouvernement met en place le schéma IRS ( Integrated Resort Scheme), une formule de propriété accessible aux étrangers mais qui a pour objectif de positionner l’île Maurice comme une destination haut de gamme. Pour canaliser l’offre, l’IRS impose aux développeurs de se conformer à des critères stricts :

Le premier étant la réalisation des résidences de luxe aux standards d’un 5 étoiles. Le prix minimum d’une villa ou d’un appartement ne doit pas être inférieur à 500, 000 USD. Chaque projet doit offrir des facilités telles qu’un centre de bien être, un golf, une marina ou tout autre loisir classé haut de gamme.

Tous les biens doivent être construits sur des terrains en pleine propriété afin de permettre aux acheteurs d’être pleinement propriétaires de leurs biens. Le littoral mauricien est ainsi protégé car les portions de terre « pieds dans l’eau », qui inclut la plupart des terrains sur les cotes, sont des terrains  à bail. A l’île Maurice, le marché de l’immobilier est très règlementé. Les lois mauriciennes sont basées sur le Code Civil Français et leur contenu dérive du Code Napoléon. Le droit de propriété mauricien est principalement basé sur le système civil et la vente d’une propriété à Maurice est effectuée par un Acte Authentique notarié, enregistré et transcrit.

Cette formule a de plus permis aux propriétaires sucriers possédants des centaines d’hectares de terrain, de compenser l’arrêt, annoncé en 1998, des subventions européennes liées a leur produit phare et se diversifier vers un secteur immobilier prometteur.

Les prix sont élevés en comparaison à l’immobilier local mais se sont des résidences luxueuses, avec une qualité de constructions impeccables qui sont proposées à la vente sur des sites uniques. La douceur de cette vie paradisiaque et les conditions fiscales sont non négligeables et attirent dès les premières réalisations des investisseurs français, britanniques, suisses, belges…

Les propriétaires privilégiés bénéficient non seulement des gros avantages liés à l’immobilier mauricien (faible droits d’enregistrement, pas d’impôt foncier, pas de taxe sur la plus-value), l’IRS offre en plus le permis de résidence permanent. En résident six mois minimum sur le territoire mauricien, les propriétaires étrangers peuvent obtenir la résidence fiscale et les privilèges qui y sont liés (tranche unique d’imposition de 15 % seulement, pas de droit de succession, pas de taxe sur les dividendes…). Si vous souhaitez en savoir plus sur ces privilèges, vous pouvez lire notre article sur la fiscalité de l’Ile Maurice.

Le premier IRS est finalisé en 2004 à Tamarin, le Tamarina Golf & Spa. Au cours de années qui suivront, une dizaine d’autres seront réalisés notamment Anahita, Azuri, La Balise Marina, Belle Riviere, le Club Med d’Albion, les Villas Valriche… la plupart proposent des terrains de golf. Couvrant toutefois des surfaces de 200 hectares, ils sont souvent implantés dans des régions retirés, loin des centres et de l’animation.

En 2007 les autorités décident de revoir la loi avec des critères plus souples et le régime RES Real Estate Scheme est mis en place. Celui-ci est plus accessible aux petits promoteurs : pas plus de 10 hectares de terrain, pas de prix minimum mais un achat supérieur à 500, 000 dollars offre néanmoins la résidence permanente. Elle oblige à la création de facilités commerciales ou de loisirs plus limitées telles qu’une piscine, une salle de gym ou un court de tennis.

Bien qu’il y ait à ce jour énormément de projets qui ont été lancés, il n’y a qu’une vingtaine de RES au total qui ont abouti. Le premier à avoir été complété est Athéna, le premier projet RES réalisé par le Groupe Evaco.

Heureusement parmi tous les projets qui sont lancés, seuls les plus sérieux arrivent à la phase de finalisation pour divers raisons. Certains propriétaires de terrain s’improvisent promoteurs immobilier. Les réalisations ne correspondent donc pas à la demande, les localisations ne sont pas toujours des sites attirants et suscitent des craintes sur le futur des alentours. La plus part de ces promoteurs n’obtiennent jamais le permis de construire faute de ventes sur plan suffisantes et finissent pas jeter l’éponge.

Entre temps la demande ne cesse d’augmenter autant pour la vente que pour la location. Cette nouvelle voie est considéré comme une porte de sortie pour ceux vivant dans des pays lourdement fiscalisés et comme un projet de vie pour ceux souhaitant gouter à la vie sous les tropiques. Les investisseurs étrangers achètent non seulement un patrimoine mais également un style de vie sans trop de contrainte ; L’île est bilingue, elle partage presque les mêmes fuseaux horaires que l’Europe et l’Afrique, le climat est agréable toute l’année….

L’Ile Maurice reste aujourd’hui une destination d’expatriation ou d’investissement prisée.  Même face à la rude concurrence mondiale, cette petite île figure en tête de liste des pays où il faut investir dans l’immobilier, derrière le Canada, Hong Kong et la Suisse.

De plus, l’achat d’un bien est souvent accompagné d’un service de gestion locative avec un rendement minimum garanti pendant les premières années. L’activité touristique est en plein essor et le nombre de touristes a quadruplé depuis 1990 et 2,000,000 de touristes sont attendus pour 2015, ce qui démontre un un besoin réel et supplémentaire de résidences de tourisme et garantit une valeur durable et élevée de ce marché.

Le potentiel de plus value est important car il y a une forte demande des investisseurs mais il faut s’attendre à ce que les offres diminuent d’ici quelques années car l’île n’est pas très grande. Alors qu’on est aujourd’hui sur un marché de vendeurs, d’ici cinq ans, ce sont les acheteurs d’aujourd’hui qui auront le pouvoir de revente.

Add a Comment