La différence entre le RES, IRS et IHS ?

RES

Le marché immobilier de l’Ile Maurice connait un essor constant depuis quelques années. Depuis 2001 le gouvernement mauricien a mis en place des lois pour encadrer ce marché et l’ouvrir aux investisseurs étrangers. Cela a engendré multitude de projets immobiliers, dont ceux du groupe Evaco, considérés comme des références dans leur catégorie de résidences RES hauts de gamme.

Dans cet article nous allons détailler les 3 différents régimes juridiques proposés à l’investisseur étranger afin d’avoir une meilleure compréhension du marché immobilier mauricien. En plus des schémas immobiliers qui permettent d’investir sereinement, la fiscalité de l’île Maurice est un atout majeur, qui saura vous convaincre.

Une première précision importante ces régimes ne ferment en aucun cas la porte aux acheteurs mauriciens. En revanche ce sont les seuls programmes qui autorisent l’acquisition par un acheteur étranger sur le sol mauricien.

Ces 3 régimes sont :

L’IRS (Integrated Resort Scheme) :

L’IRS est le premier régime de ce type mis en place par le gouvernement mauricien en association avec le Board of Investment. La mise en pratique de l’IRS en 2001 avait pour but de faciliter la venue d’étranger sur le sol mauricien via l’achat de villas de luxe. Acheter un bien immobilier de catégorie IRS permet aux non ressortissant mauriciens d’acquérir un bien immobilier en plein propriété. Pour cela le bien immobilier en question doit répondre à certains critères établis par le gouvernement mauricien et la BOI :

o    Le prix minimum du bien IRS est de $500,000 USD
o    Le futur propriétaire doit s’acquitter d’une taxe gouvernementale de 50 000 USD (ou 5% de la valeur du bien)
o    Le terrain de l’ensemble du complexe immobilier doit dépasser les 10 hectares

L’avantage pour l’acheteur étranger est l’obtention automatique d’un permis de résidence durant toute la durée de détention du bien immobilier sur le sol mauricien.

Une dizaine de projets ont vu le jour depuis la mise en place de ce régime, dont Tamarina, qui a été le premier développement IRS. Anahita, Villa Valriche, les villas du Club Med ou encore plus récemment Azuri, sont des projets immobiliers commercialisés, aux mauriciens comme aux étrangers, sous le régime IRS.

Le frein de ces développements immobiliers vendus sous le cadre juridique IRS, c’est que ce sont des complexes dédiés à une certaine Elite car le prix pratiqué est en moyenne autour d’un million d’euros d’investissement.

Le RES (Real Estate Scheme) :

Le dispositif RES a été instauré en 2007 pour ouvrir davantage le marché aux étrangers en proposant une alternative aux villas IRS. Les projets RES sont construits sur des terrains mesurant un minimum de 4000m2. Les prix de vente sont donc moins excessifs même si la qualité des constructions RES est souvent comparable à celles des IRS. Seule la taille du projet global diffère. Il n’y a aucune contrainte de prix minimum ou maximum pour la vente des programmes RES, le permis de résidence n’est donc pas automatiquement délivré. En effet si l’achat est inférieur à 500 000 USD l’acheteur n’obtiendra pas de permis de résidence permanent et pourra vivre à Maurice 6 mois maximum par an. Mais dans le cas d’un achat d’un bien RES supérieur à 500 000 USD, le futur propriétaire se verra délivré un permis de résidence permanent au même titre qu’un bien IRS. En termes de taxes et droits d’enregistrement il faudra compter sur un montant de 25 000 USD (ou 5% de la valeur du bien) à verser au gouvernement Mauricien.

Evaco est considéré comme la référence dans le secteur des programmes immobiliers dits RES. 3 projets immobiliers du groupe ont été construits sous ce régime : Les villas Athéna, Les appartements du Domaine des Alizées et, actuellement en construction, les villas du Clos du Littoral qui seront finalisées en Novembre 2014. Au total se sont près de 200 unités RES qui ont été commercialisées avec succès par Evaco. Ces 3 résidences de styles différents sont des références  architecturales et des modèles d’intégration à leur environnement. Toutes situées dans la région de Grand Baie, zone la plus dynamique et touristiques de l’ile, elles sont idéales pour y vivre toute l’année ou pour envisager un investissement locatif.

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L’IHS (Integrated Hotel Scheme) :

L’IHS est le dernier né des régimes immobiliers mauriciens ouverts aux acheteurs étrangers. Contrairement aux IRS et RES correspondant à des résidences de villas ou d’appartements privés, l’IHS est destiné aux complexes hôteliers. C’est un schéma d’investissement qui offre la possibilité à l’acheteur étranger d’être propriétaire d’une chambre, suite ou villa dans un hôtel. L’investisseur ne pourra pas vivre toute l’année dans sa chambre mais un nombre limité et défini de nuits gratuites par an. Le restant de l’année l’hôtel gère pour le propriétaire l’exploitation du bien en bail locatif. L’IHS ne permet donc pas l’obtention d’un permis de résidence permanent.

Le Long Beach a été le premier hôtel mauricien a commercialisé des chambres en IHS en 2012.

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